המיקום והשפעתו על ההשקעה
בתוך רכיב ההשקעות הכלליות בעסק ניתן למצוא מגוון רחב של סעיפים כגון : עלויות משפטיות, עלויות של מלאי ראשוני, הון חוזר, הפקות דפוס אבל רל אלה הן הוצאות שאינן קשורות למיקום עצמו. כאן אנחנו נתבונן בכל העלויות שקשורות במיקום עצמו.
ערבות בנקאית לנכס עבור להבטחת שכר הדירה
דמי פינוי
השקעה של המשכיר בנכס
עלויות תיכנון ויועצים
עלויות בנייה ותשתיות
ערבות בנקאית
יש נכסים שבהם בעל הנכס רוצה להבטיח את עצמו בפני אי תשלום או הפתעות כמו קורונה והוא עושה את זה ע”י ערבות בנקאית שהוא יכול לפדות בכל מקרה של בעיות בתשלומים כפי שהם מוגדרים בחוזה. המשמעות היא שצריך לתת לא על חשבון ההשקעה תשלום של כ- 3 חודשי שכירות , שיוחזרו בסוף החוזה במידה ואין “בעיות”. אז אם שכר הדירה הוא 15,000 בחודש , תתכונו לשים בתוכנית של ההשקעות 45,000 ש”ח ערבות בנקאית.
דמי פינוי
ישנם מיקרים שבהם אנחנו נרצה “לקנות החוצה” או לשלם לשוכר או למשכיר כסף בכדי להחליף את השוכר הקיים ( בהסכמתו) או לשלם למשכיר תשלום עבור ציוד או השקעות שבוצעו ע”י שוכר קודם ושווים כסף. במצב הזה יש לבחון את הציוד ולשלם אחוז נמוך יחסית של שווי הקנייה או שווי השוק.דמי פינוי יכולים לנוע בין 50,000 ש”ח ועד קניית מסעדה כמעט מושלמת בהנחה מאוד רצינית אל מול השקעה במקום אחר באותו גודל אבל ריק לגמריי.
השקעה של המשכיר בנכס
אם אתם בעלי יכולת מו”מ מצויינת או שיש לכם מותג מצויין והמשכיר מאוד רוצה שתשכירו את המקום כי זה יעלה את שווי הנכסים שלו, הוא יהיה מוכן להשתתף בהשקעות שלכם בנכס. לפעמים זה מתווסף לתשלום שכר הדירה ולפעמים לא.חשוב להכיר את האפשרות הזאת ולחסוך לא מעט כסף בהשקעה.זה יכול להיחשב כסוג של הלוואה שנותן המשכיר לשוכר.
עלויות תיכנון ויועצים
יש בעלי עסקים עם עסקים מאוד מוצלחים שבנו את המסעדה שלהם בידיים, ללא יועצים כמעט וחסכו הרבה מאוד כסף על בעלי מקצוע.מעטים הם האנשים שיכולים לעשות זאת וזה לא מומלץ עם אתם לא בעלי ידיים ימניות. בכל מקרה יש מספר בעלי מקצוע שאני מגדיר אותם כחובה ויש כאלה שהם זכות. הכול קשור לגובה ההשקעה הכולל שלכם בנכס. אם מדובר על מסעדה פשוטה יחסית – נאמר פלפלייה, אז כמעט לא נידרשים כלל יועצים ומתכננים. התיכנון הוא פשוט והביצוע גם פשוט ולכן גם ההוצאה לא גבוה, מומלץ כן להיעזר בבעלי מקצוע כדי שהעסק יעמוד בדרישות הרישוי שכוללות : הנדסה, כיבוי אש, איכות הסביבה, נגישות ובטיחות,לפעמים משטרה.הפעלת עסק ללא רישוי עסקים מנוגד לחוק ולכן יש לעשות את כל התיכנון בהתאם לכך.יש לא מעט עסקים שלא רוצים לקחת יועצים לנושא התכנון והרישוי ומשלמים אחר כך הון תועפות בכדי לטפל בדרישות שמגיעות בדיעבד מגורמי הרישוי.
עסק גדול כמובן ייקח יועצים ומתכננים בכדי לבנות את העסק נכון בהתאם לחוק ובהתאם לדרישות התפעוליות שיהיו ממנו. יש מגוון רחב של יועצים במגוון תחומים: יועץ רישוי, יועץ תאורה, יועץ בטיחות, יועץ נגישות, יועץ מטבחים, יועץ מיזוג, יועץ אינסטלציה,מודד, קונסטרוקטור,מנהל הקמה ועוד. עלות היעצים יכולה לכ- 10% עד 12% מעלויות ההקמה ו- 8%- 9% מסה”כ ההשקעה.
עלויות בנייה ותשתיות
הסעיף הזה מתחלק למספר סעיפים קטנים יותר:
עבודות הריסה ובנייה – יכולים לעלות בטווח של בין 10%- 15% מעלות ההקמה
תשתיות ומערכות- עלות של בין 25%- 35% מעלות ההקמה
נגרות/שיש/מסגרות/שילוט/עיצוב- 10% עד 15% תלוי ברמת העיצוב והגימור.
כל השאר עלויות ההקמה הם בעיקר : ציוד חשמלי , כלים, דלתות, כלים סנטרים, ריהוט ואפילו יש להכניס את עלות חברת הניקיון שתבוא לנקות את המקום כשהוא מוכן.
אז בסה”כ העלויות הקשורות בנכס הן החלק העיקרי ומגיעות לכ- 70% מההשקעה.
ה-30% הנותרים הם עלויות העלויות הרשומות מעלה ובנוסף : מלאי ראשוני, הון חוזר, משפטיות.
מצורפת כאן טבלה להורדה למילוי עצמי .
לגביי מע”מ על ההשקעות כמובן שיש החזר מע”מ על חלק גדול מההשקעות שלכם ויש לקחת זאת בחשבון בתוכנית העסקית בעיקר כאשר מגיעים לתזרים